2015年12月31日起，隨著《烏魯木齊市物業專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的正式執行，市民在購買商品住房后，將不再按購房款2%交存物業專項維修資金，而按照房屋建造成本價交存，具體標準等審核通過后將向社會公布。

    12月30日，記者從烏市住房保障和房產管理局維修資金監管辦了解到，這是烏魯木齊首個針對維修資金出臺的管理辦法。該《辦法》對烏市物業專項維修資金的交存、使用、監管、法律責任進行了規定。其中，和現有規定相比，市民較為關注的緊急情況下維修資金的支用申請以及交存標準、保值增值等內容，有了較大變化。

    與所有商品一樣,房屋也有保質期。物業專項維修資金俗稱“房屋養老金”，就是房產保修期滿后的維修、更新和改造用資金，只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，如電梯、屋頂、下水道等共用部位及消防設施、監控設備等維修和更新、改造。

    烏市住房保障和房產管理局維修資金監管辦主任袁衛華說，目前烏市物業專項維修資金總量日益增大，隨著商品房住宅小區房齡逐步增長，共用部位、共用設施設備自然老化、損壞的程度日益加重，維修資金的使用進入高頻率階段。所以，針對烏市的實際情況，制訂一個政策性、操作性強的商品房專項維修資金管理辦法已迫在眉睫。

    調整不針對已獲預售項目

    《辦法》規定，物業專項維修資金由業主按其所擁有物業的建筑面積交存。首期物業專項維修資金的交存標準為：商品住宅、非住宅物業，配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的8%交存；未配置電梯的，按照房屋建筑安裝工程每平方米造價的7%交存。

    此前，烏魯木齊2000年后建設的商品住房，維修資金由住戶按購房款2%的比例繳納。

    值得注意的是，這里所說的每平方米價格，并不是市民購買住房的房價，而是房屋建筑安裝工程每平方米造價即房屋建造成本價。

    這也就是說，如建筑面積100平方米、帶電梯的商品房，房價為7000元/平方米，按照以前的政策，維修資金=100×7000×2%=14000元；按照新規定，維修資金=100×房屋建造成本價×8%。從中可以看出，維修資金交多少，不光取決于交存比例，還取決于房屋建造成本價的多少。

    那么，這個“房屋建造成本價”確定了嗎？袁衛華說，房屋建造成本價目前還在制定當中，因此，維修資金交多少還無法計算出來，網上傳的各種計算方法顯然不實。

    “房屋建造成本價會根據烏魯木齊的實際情況來確定。”袁衛華進一步解釋道，《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財務部165號令）規定，業主應按照建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金。這一規定在內地城市已普遍實施，烏魯木齊實行得較晚。按建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金，能更好地體現專項維修資金交存的公平性。同一棟樓業主不會因為房價不同導致維修資金交存不一致。

    另外，在《辦法》實施前已取得預售許可證的房屋，仍按老標準（即購房款2%）繳納維修資金。

    6類緊急情況可直接申請

    為了進一步簡化緊急情況下維修資金的申請，《辦法》規定，在遇到6類緊急情況時，可不經過業主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

    6類緊急情況包括：屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴重的；電梯出現故障危及人身安全的；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；消防系統出現功能障礙的；排水管道嚴重堵塞或斷裂的；其它危及房屋使用安全、影響業主正常生活的緊急情況。

    據袁衛華介紹，《辦法》出臺前，物業專項維修資金的使用，要經過小區物業公司發起申請、擬定維修方案并在小區公示，住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議(采用業主書面簽字、身份證識別儀、網絡投票等方式)、物業專項維修資金監管辦公室審核物業公司報送的申請材料、派人實地勘察、確認屬實后批準使用等流程。而實際操作過程中，表決環節成為困擾維修資金使用的一個難題，影響了資金使用的效率。

    袁衛華說，以前維修資金應急使用缺乏明確有效的政策法規支持，《辦法》中對專項維修資金的應急維修做出了明確的列支范圍和程序，能有效提高維修資金使用效率，更好地服務于業主。

    未售房屋開發商需先交維修金

    《辦法》還規定，開發建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。

    現實中經常出現這種情況。比如，開發商在售出一部分房屋后，將剩余一部分房屋用來出租，這部分未出售的房屋如果不交維修資金，交存率不足100%，將導致其他住戶無法支用維修資金。

    “此款明確了開發商是空置房維修資金的繳納主體，避免了在申請支用維修資金時因交存率不足100%而無法支用的尷尬局面。”袁衛華說：“這能保障大多數普通住戶使用維修資金的權益。而對于房產開發商來說，后期房屋賣出后，再向新業主收取，也能確保維修資金歸集的及時性和完整性。”

    據悉，烏市從2000年開始籌集商品房專項維修資金至2015年11月共歸集專項維修資金50.83億元，全市共有1659個小區，653365戶業主建立了維修資金，維修資金支用審批1.86億元，涉及21.86萬戶業主。

    2015年維修資金

    增值收益1.73億元業主從購買新房到房屋因老化需要動用維修資金維修，要經歷若干年時間，如果任由維修資金躺在賬戶上，則會出現因物價上漲等影響而導致資金縮水，因此，如何為業主管理好這筆錢，不僅體現在確保資金安全和及時用在小區共用部位、共用設施設備維修、更新、改造中，還體現在使資金增加收益。

    記者從烏魯木齊市住房保障和房產管理局維修資金監管辦公室獲悉，2015年度烏魯木齊維修資金增值收益共1.73億元，已分攤到已交存物業專項維修資金的63.26萬戶業主賬戶中。

    袁衛華介紹，維修資金增值收益分紅主要采取活期和定期兩種方式。2015年度參與活期結息的業主9.7萬戶，分紅資金181.14萬元；參與綜合收益分配的業主53.56萬戶，分紅資金17137.76萬元，同比增長33%，增值收益分配利率3.51%，同比增長2%，增值收益分配利率比人民銀行一年期基準利率提高了134%。

    “增值收益分配到戶的同時，業主可同步收到手機提示短信。”袁衛華說，“但需要注意的是，維修資金是跟房子捆綁在一起的，只有當房屋被拆遷滅失時，最后一位業主才可申請提取這筆資金的個人部分余額。因此，其收益分紅并不能取走，而是留在業主的專有賬戶中，再全部用到業主的房屋共用部位共用設施設備維修的同時，實現保值增值。”（梁勇 唐建勇/新疆經濟報）