黑龍江省物業管理條例（征求意見稿）

發布時間: 2016-01-14

    為進一步增強立法透明度，廣泛征求社會各界意見，提高立法質量，現將黑龍江省住建廳起草的《黑龍江省物業管理條例(征求意見稿)》全文公布，歡迎社會各界人士登錄黑龍江省人民政府法制辦公室網站(網址：http://www.hljfz.gov.cn“立法意見征集”欄目)或黑龍江省人民政府門戶網站(網址：http://www.hlj.gov.cn“征集調查”欄目)，就《黑龍江省物業管理條例(征求意見稿)》提出寶貴意見。

黑龍江省物業管理條例(征求意見稿)

　　第一章 總 則

　　第一條〔立法依據〕 根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條〔適用范圍〕本省行政區域內的物業管理以及相關監督管理活動，適用本條例。本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條〔部門職責〕省住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理的監督管理工作，并組織實施本條例。

　　市(地)、縣(市、區)人民政府主管物業管理的部門(以下稱物業行政主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府其他有關行政主管部門負責物業管理的有關工作。

　　第四條〔政府職責〕縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃和社區建設、社區管理體系；制定和落實扶持政策；建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。

　　街道辦事處和鄉鎮人民政府負責本轄區內物業管理的指導、協調和監督。社區居(村)民委員會應當協助和配合。

　　第五條〔培訓制度〕縣級以上物業行政主管部門應當加強對街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作人員和業主委員會委員的培訓。

　　第六條〔行業自律〕物業行業協會應當加強行業自律，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業依法經營和誠信服務。

　　第二章 物業管理區域及相關配置

　　第七條〔物業管理區域劃分原則〕 物業管理區域的劃分，應當有利于實施物業管理，以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮物業的建筑規模、共用設施設備、業主人數、自然界線、社區布局、社區建設等因素確定。

　　物業的配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。

　　第八條〔物業管理區域的確定〕新建房屋建設單位應當在申請辦理房屋預售許可或者房屋現售備案前，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案物業管理區域，物業行政主管部門應當將備案的物業管理區域及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。房屋買賣合同中應當明示備案的物業管理區域。

　　本條例施行前已經建成并交付，但尚未劃分物業管理區域的物業，由物業所在地縣級物業行政主管部門會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府，在征求業主和社區居(村)民委員會意見后劃分物業管理區域。

　　第九條〔物業管理用房的面積標準〕新建住宅時，建設單位應當按照不低于房屋建筑總面積千分之二的比例，在物業管理區域內無償配置物業管理用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　物業管理用房，包括物業辦公用房(含保安、監控用房)、物業清潔用房、物業儲藏用房和業主委員會活動用房等。業主委員會活動用房建筑面積不得低于三十平方米。

　　第十條〔物業管理用房的功能要求〕物業管理用房應當是地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、暖、通風、采光等使用功能。物業管理用房所在樓層不得高于四層，但配置電梯的除外。

　　第十一條〔物業管理用房的保障措施〕規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當在附圖中注明物業管理用房的具體位置。

　　物業管理用房不得抵押和轉讓。

　　第十二條〔計量器具的配備〕建設單位在交付物業前，應當對物業管理用房、業主委員會用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的經檢定合格的水、電等計量器具。

　　第十三條〔保障性住房的特別規定〕集中建設的保障性住房，除按照本條例規定配置物業管理用房外，還應當按照不低于房屋建筑總面積千分之三的標準無償配置經營用房。收益由房屋所有權人調劑使用，優先用于補貼廉租住房和公共租賃住房的物業管理。

　　前款規定的經營用房不得抵押和轉讓。

　　第十四條〔新建住宅專業經營設施設備的管理〕新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線，由相關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范依法組織設計、施工，所需費用由建設單位承擔。

　　建設單位應當依法組織設計、施工的專業經營單位進行竣工驗收；竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權無償移交給專業經營單位，并簽訂移交合同。專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

　　第十五條〔已建設住宅專業經營設施設備的管理〕本條例施行前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權，由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位。

　　業主大會決定無償移交的，由縣級物業行政主管部門組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收；驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理，并簽訂移交合同；驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。在工程質量保修期內發生的整改費用，由建設單位承擔；超出保修期的整改費用，由全體業主共同承擔。

　　業主大會決定不移交的，可以委托相關專業經營單位或者物業服務企業維修、養護、更新和管理。

　　第三章 業主、業主大會及業主委員會

　　第十六條〔業主及其權利義務〕 房屋的所有權人為業主。

　　因買賣、贈與、繼承、依法建造、征收安置等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理房屋所有權登記的公民、法人和其他組織，在物業管理中享有業主權利，承擔業主義務。

　　業主在物業管理中的權利、義務按照法律、法規規定和管理規約、物業服務合同約定確定，不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十七條〔召開首次業主大會會議的條件〕同一物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)交付房屋建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付房屋套數達到總套數百分之五十以上的；

　　(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數達到總套數百分之二十五以上的；

　　(四)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同期限即將屆滿的。

　　第十八條〔首次業主大會籌備組的成立〕符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到業主提出召開首次業主大會會議申請之日起六十日內，指導成立首次業主大會籌備組。

　　首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

　　籌備組成員人數應當為七人以上的單數，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的百分之五十，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調處理。

　　第十九條〔首次業主大會籌備組的職責〕首次業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的形式、時間、地點和內容；

　　(二)擬定管理規約草案、業主大會議事規則草案和業主委員會工作規則草案；

　　(三)確認業主身份和業主人數，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(四)擬定選舉辦法草案，核查業主推薦或者自薦的業主委員會委員候選人資格，并確定候選人名單；

　　(五)確定首次業主大會會議表決規則；

　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公示。業主對前款第二至五項規定的內容有異議的，籌備組應當記錄并予以答復。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第二十條〔建設單位提供籌備首次業主大會會議材料〕建設單位應當按照物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的要求，提供籌備首次業主大會會議所需的下列材料：

　　(一)物業管理區域證明；

　　(二)物業管理區域內建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地明細；

　　(三)業主名冊；

　　(四)建筑規劃總平面圖；

　　(五)交付的共用設施設備證明；

　　(六)物業管理用房配置證明；

　　(七)其他相關材料。

　　召開首次業主大會會議所需費用，由建設單位承擔；無建設單位的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府承擔。

　　第二十一條〔業主委員會委員〕業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業主委員會實行差額選舉的，未當選且得票數達到規定票數的候選人，可以當選候補委員，并按照得票多少的順序在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。具體選舉辦法由業主大會議事規則約定。

　　業主有下列情形之一且未改正的，不得擔任業主委員會委員：

　　(一)損壞房屋承重結構、違法搭建或者破壞房屋外貌的；

　　(二)擅自改變物業使用性質或者違法出租房屋的；

　　(三)拖欠物業服務費、不繳納住宅專項維修資金的；

　　(四)違反法律、法規規定或者管理規約、議事規則約定的其他情形的。

　　業主委員會委員出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

　　第二十二條〔業主委員會的調整〕業主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導召開業主大會臨時會議，依法改選。

　　第二十三條〔業主組織的工作經費〕除首次業主大會會議外，業主大會和業主委員會的工作經費，應當由全體業主分攤，或者從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，物業所在地人民政府可以給予適當補貼。

　　業主委員會應當每年在物業管理區域內顯著位置公示工作經費的籌集、管理和使用情況，接受業主監督。

　　第二十四條〔業主大會和業主委員會職責的臨時代行〕不具備成立業主大會條件，或者經街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立業主大會的住宅物業管理區域，可以由社區居(村)民委員會臨時代行業主大會和業主委員會職責，并接受街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督。

　　第四章 前期物業管理

　　第二十五條〔前期物業服務企業的選聘〕 新建住宅物業實行前期物業管理。建設單位應當在申請辦理房屋預售許可或者房屋現售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。

　　投標人不足三人或者建筑總面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣級物業行政主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十六條〔前期物業服務合同〕在業主大會決定選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業依法簽訂前期物業服務合同，并自簽訂之日起十五日內，將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業所在地縣級物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　前期物業服務合同未約定期限或者約定的期限尚未屆滿的，自業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效或者業主大會決定實施自行管理之日起，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條〔前期物業服務費的承擔〕前期物業服務合同生效至房屋交付之日發生的前期介入費用，由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人承擔。

　　第二十八條〔前期物業服務企業對物業開發建設的提前介入〕前期物業服務企業可以提前介入物業的開發建設，對物業的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

　　建設單位可以邀請前期物業服務企業參與竣工驗收。

　　第二十九條〔前期物業服務的查驗〕物業服務企業承接前期物業服務項目時，應當按照國家有關規定，與建設單位對物業共用部位和共用設施設備進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認。物業服務企業應當自物業交接之日起30日內，將物業承接查驗協議和查驗記錄向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

　　業主專有部分由業主查驗。出現質量問題的，由業主向建設單位提出；業主向物業服務企業提出的，物業服務企業應當及時轉告建設單位。

　　第三十條〔住宅物業質量保證金制度〕新建住宅在國家規定的建設工程保修期限內，實行物業質量保證金制度。建設單位應當在新建住宅交付前，按照建筑工程總造價百分之三的比例向物業所在地縣級以上物業行政主管部門指定的銀行專戶存儲住宅物業質量保證金。住宅物業質量保證金應當?？顚Ｓ?，由縣級以上物業行政主管部門監督使用。

　　建設單位購買工程質量責任保險的，所承保物業可不交存住宅物業質量保修金。

　　第三十一條〔住宅質量問題處理時限〕住宅在質量保修期限內出現質量問題的，建設單位應當在接到業主、業主委員會或者物業服務企業提出維修要求后二十四小時內到現場核實。情況屬實的，應當在七十二小時內維修。

　　第三十二條〔住宅物業質量保證金的使用〕建設單位在住宅質量保修期限內不履行或者延遲履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向物業所在地縣級以上物業行政主管部門提出申請，屬于保修責任范圍內質量問題的，由業主、業主委員會或者物業服務企業組織維修，費用從住宅物業質量保證金中支出。

　　住宅物業質量保證金余額不足應交存總額百分之五十的，縣級以上物業行政主管部門應當及時書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

　　第三十三條〔住宅物業質量保證金的退還〕住宅物業質量保證金的保證責任期限，自住宅竣工驗收合格之日起計算。符合下列條件之一的，縣級以上物業行政主管部門應當在國家規定的最長保修期限屆滿后十五日內，將住宅物業質量保證金本息余額退還建設單位：   (一)未出現屬于保修范圍內的質量問題的；   (二)出現質量問題，但建設單位已按規定維修并驗收合格，或者與業主對維修費用的承擔達成協議并已給付的；   (三)建設單位和業主對質量問題發生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會作出的生效法律文書履行義務的。住宅物業質量保證金退還前，縣級以上物業行政主管部門應當將擬退還住宅物業質量保證金事項在相關物業管理區域內顯著位置公示。

　　住宅物業質量保證金退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第五章  物業服務管理

　　第一節 物業服務企業管理

　　第三十四條〔物業服務企業資質管理〕 從事物業管理活動的企業，應當依法取得物業服務企業資質。物業服務企業應當在資質等級范圍內從事物業服務活動；超越或者隱瞞資質等級范圍承接物業服務項目的，簽訂的物業服務合同無效。

　　禁止轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　第三十五條〔物業服務合同的簽訂〕業主共同決定選聘物業服務企業提供物業服務的，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同，物業服務合同對全體業主具有約束力。

　　物業服務合同的示范文本由省住房和城鄉建設行政主管部門與省工商行政主管部門聯合制定并公布。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，向物業所在地縣級物業行政主管部門備案。

　　第三十六條〔物業服務合同的解除〕物業服務合同任何一方當事人提出依法解除物業服務合同的，應當遵守合同約定的條件和程序，并提前六十日書面告知對方。

　　物業服務企業應當在物業服務合同依法解除后十日內，按規定辦理交接手續。

　　第三十七條〔物業檔案〕物業檔案歸全體業主所有。物業服務企業應當妥善保管物業檔案，保證檔案資料齊全。

　　第三十八條〔物業服務收費〕物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。保障性住房、房改房、老舊住宅和前期物業服務收費，實行政府指導價，具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門制定；其他物業服務收費，實行市場調節價。

　　第三十九條〔明碼標價制度〕物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、資質證書、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主和物業使用人監督。物業服務企業不得向業主或者物業使用人收取任何未予公示的費用。

　　第四十條〔物業服務費的交納〕業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)應當對城市低收入群體交納物業服務費給予適當補貼，但不得違法要求物業服務企業承擔。

　　業主未按約定交納物業服務費的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，業主委員會可以按照管理規約的約定，在物業管理區域內顯著位置公示欠費業主名單。

　　業主轉讓房屋所有權時，應當與物業服務企業結清物業服務費。

　　第四十一條〔專業經營單位收費〕物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制物業服務企業無償代收代交相關費用，不得因物業服務企業拒絕代收代交相關費用停止向最終用戶提供服務。物業服務企業代收的相關費用，不屬于其營業收入。

　　住宅物業管理區域內的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用水、用電、用熱價格按照當地居民使用價格標準執行。

　　第四十二條〔安全隱患的防范〕物業管理區域內，由物業服務企業負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置警示標識，采取具體防范措施，并及時消除安全隱患；物業服務企業發現由其他單位負責管理的共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應當及時通知管理單位。

　　第四十三條〔誠信履約監督機制〕縣級以上物業行政主管部門應當建立物業服務企業誠信履約監督機制，健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，記載違法違規和誠信履約信息，并向社會公布。

　　物業服務企業未按規定擅自終止服務的，不得承接新的物業服務項目，物業服務企業的法定代表人和股東不得從事除已依法承接的物業服務項目外的物業管理。

　　第四十四條〔糾紛處理方式〕業主、物業使用人、業主委員會、建設單位、物業服務企業之間發生物業管理糾紛，可以向縣級以上物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴或者申請調解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第二節 業主自行管理

　　第四十五條〔業主自行管理〕 經業主大會決定，業主可以對物業實施自行管理，并接受縣級以上物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督和指導。

　　業主自行管理不得違反有關法律、法規規定，不得損害社會公共利益，不得侵害業主和他人的合法權益。

　　第四十六條〔議事方式〕業主自行管理的物業服務內容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等事項由業主共同協商確定。

第三節 老舊住宅的改造和管理

　　第四十七條〔老舊住宅的改造〕 市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)應當按照改造規劃和年度計劃，對已交付但年久失修、配套設施不齊全、環境質量差的老舊住宅進行改造，并建立健全老舊住宅改造、管理財政補貼機制和公益性崗位機制。

　　老舊住宅的劃定標準以及財政補貼機制和公益性崗位機制的具體辦法，由市(地)、縣(市、區)人民政府(行署)制定。

　　第四十八條〔配建經營用房〕改造老舊住宅時，經有利害關系的業主同意，并按法定程序批準，可以建設物業管理用房和一定比例的經營用房。經營用房的收益補充老舊住宅的維護管理費用。

　　第四十九條〔老舊住宅的臨時物業管理〕未選聘物業服務企業管理或者未實施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經業主大會同意，縣級以上人民政府物業行政主管部門可以選擇具備相應資質、信譽良好的物業服務企業，暫時提供環境衛生、綠化養護、共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性物業服務。

　　暫時提供基礎性物業服務期間，業主應當交納物業服務費，政府應當給予適當補貼。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第五十條〔物業管理區域禁止行為〕　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業規劃用途、設計用途；

　　(二)損壞、擅自變動房屋承重結構、主體結構；

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物；

　　(四)損壞、擅自占用、改變物業共用部位，損壞、擅自占用、移裝共用設施設備；

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重物